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“发行上市是公募REITs生命周期的开始，而不是结束。”在谈及公募REITs的运营时，中金普洛斯REIT
近一年以来，公募REITs证券交易市场出现价格波动。但从实际运营数据分析来看，中金普洛斯REIT持有的10个仓储物流园运营情况回升向好，全年可供分配目标基本实现。刘立宇认为，面对环境的不确定性，基金管理人应主动应对，与原始权益人、外部管理机构形成有效沟通，在机制上形成多方合力，切实保障基金持有人的合法权益。
位于北京台湖的普洛斯通州光机电物流园，是北京市距离主城区最近的物流节点之一。这座园区可租赁面积小、租户相对集中，但中金基金和普洛斯仍在优化租赁策略方面倾注了大量的心血。
“中金基金和普洛斯会根据园区的租赁情况，及时作出调整租赁策略、提升园区品质。凭借普洛斯对租户租赁需求的深刻理解，园区的租赁情况不断改善，截至2023年末，签约率已达到99.81%。”刘立宇介绍称，中金普洛斯REIT持有的10个仓储物流园2023年末的整体签约出租率已回升到91.83%。
一只产品的生命长达几十年，能否让这只产品“长寿”、并且发挥出公募REITs真正的作用，运营能力是其中最为关键的一环。
“发行上市是公募REITs生命周期的开始，而不是结束。”面对当前宏观环境，刘立宇认为，基金管理人应该主动应对市场的不确定性，更加关注租金单价和出租率的均衡，努力维持稳定的租赁收入。通过合理的配置长租约比例，投入改造成本争取优质租户，在租约到期前提前进行续约等措施，努力提升未来租金收入的确定性。
《基础设施基金指引》明确，公募REITs的基金管理人应“履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，遵守持有人利益优先的根本原则，有效防范利益冲突，实现专业化管理”。
“这也是我们理解基金管理人关键角色的原点。”刘立宇说，“持有人利益优先”，代表基金管理人在尽调过程中需要严把准入关，防范投资风险，将基金份额持有人的利益置于首位。也代表基金管理人在运营管理上，需要将“尽职履责、防范风险、达到预期”作为管理目标，力争携手运营管理机构，共同为投资者提供长期稳健的分红收益。
公募REITs的运营离不开三股力量：基金管理人、原始权益人、外部管理机构。刘立宇称，良好的运营业绩表现、争取为投资者创造持续稳定的分红收益，是各方在运营管理方面的共同目标。而在此基础上，防范利益冲突，维护持有人利益，是中金基金作为基金管理人的重要责任。
如何让这三方心往一处想、劲往一处使，形成及时、有效的沟通，落实保障投资者利益？
“有效沟通需要基于各方对‘持有人利益优先原则’的认可，也需要各方对REITs未来发展目标清晰的共识。”刘立宇说。
为加强专业化管理，他与团队建立了中金普洛斯REIT运营咨询委员会，除基金管理人指定的REITs业务资深人员，还引入第三方法律专家及普洛斯提名的仓储物流行业专家作为委员，为基金管理人的重大决策提供专业参考意见。
自中金普洛斯REIT成立以来，运营咨询委员会已成功召开超过20次会议，讨论事项涉及年度预算制定，园区租赁，扩募方案等关键事项，是重大事项沟通的平台。
在此基础上，刘立宇与团队尤其重视与运营管理机构厘清管理事项的边界，明确基金管理人决策的标准和红线，建立分层授权体系和监督管控机制。通过制定管理制度和手册规范各层级的工作要求和管理责任。
基金管理人负责项目的财务管理、预算管理及合同审批，内部通过周会、月度运营会及专项会议对运营管理事项做讨论和决策。“我们与普洛斯就仓储物流园区的日常运营和重要管理措施开展密切的日常协作，建立了可以有效协调各项目，统筹各专业的日常沟通体系，并通过双方数字系统的授权和对接，力争提高运营管理的标准化和数字化水平。”刘立宇说。
作为高度市场化竞争的行业，仓储物流租赁市场在近年来走势逐渐分化。一线城市及周边区域的仓储物流租赁市场供不应求，而下沉市场则是供大于求。在过去一段时间里，龙头电子商务平台的扩张带动仓储物流需求，网络布局向纵深发展。同时，不动产基金、电商自建平台加入增量市场投资，特别在下沉市场积累了较大规模的存量供应。近年来，仓储物流市场供需两端均表现得更加理性。
“得益于资产的区位优势，以及发行前对当地市场的客观评估，2023年中金普洛斯REIT的入池资产所在的10个区域市场均保持平稳，没再次出现显著偏离预期的情况。”刘立宇说。
展望2024年仓储的未来，刘立宇认为，对于仓储来说，2024年注定将是充满机遇与挑战的一年。消费的增长以及电商渗透率的提升，在宏观层面为仓储物流行业提供了日渐增长的需求。新能源汽车、光伏、消费电子、生物医药等领域的发展及供应链整合，为行业提供了新增的市场机遇。跨境电子商务的增长迅猛，快速吸纳了大量新增供应。
同时，电子商务平台的市场之间的竞争格局和经营策略正在发生深刻的变化，各区域市场供需关系，以及外部贸易环境的变化是今年关注的重点，需要主动储备和拓展新增租户以应对潜在风险。
中长期来看，刘立宇称，优质的仓储物流园区是公募REITs领域理想的投资标的。分散地投资优质资产，市场化的运营管理，是基金防范业绩波动的有效措施。
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