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从北京798艺术区开始，老旧工厂改走文艺风的现象越来越常见，郑煤机芝麻街、二砂文创园，都成为郑州人的打卡地。但相比科技巨头谷歌、苹果、亚马逊都从车库创业而来的传奇，老旧工业厂区还缺少这样的案例。
M1（一类工业用地）对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全风险隐患的工业用地
M2（二类工业用地）对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全风险隐患的工业用地
M3（三类工业用地）对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全风险隐患的工业用地
顶端新闻·河南商报记者从郑州市自然资源与规划局获悉，郑州市委办公厅、市政府办公厅联合印发了《郑州市城市有机更新工作中新型产业用地管理办法》（简称“管理办法”）。
按照管理办法，在郑州三个开发区、市内五区城市更新范围内，一些存量工业用地、仓储用地有望变更为新型产业用地。
新型产业用地，将用于新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网等）、高端装备、生物医药、节能环保、数字安防、文化创意、新能源新材料，以及未来产业中人工智能、航空航天、机器人、工业设计以及其他产业的研发设计、实验室、总部、结算中心、检验测试中心无污染生产等环节及其配套设施，从而适应创新型企业未来的发展和创新人才的空间需求。
为了实现这一目标，郑州市在管理办法中提出了“M（新产）”即“工业用地（新型产业用地）”的概念。这在全国是首创。
据了解，我国《城市用地分类与规划建设用地标准》依据工业对居住和公共环境的干扰、污染和安全风险隐患程度，将工业用地分为M1、M2和M3。我国《国土空间调查规划、用途管制用地用海分类指南》（试行），也将“1001工业用地”划分为三类。
此次郑州提出的新型产业用地，是在前者的工业用地（M）类中，增设了“新型产业用地【M（新产）】”，对应的，在后者的“1001工业用地”中，增设了“新型产业用地”。在办理不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（新型产业用地）”。
越来越多的人认识到，未来产业是关系到税收、财政以及地区可持续发展的大计。此次管理办法的出台，就对郑州瞄准未来发展趋势，进行产业升级，有着现实的价值和意义。
根据郑州产城更新投资发展有限公司（简称“郑州产城更新公司”）的摸排统计，在郑州高新区，西至创新大道，南至化工路，东至铁西路、瑞达路，北至国槐路、科学大道，合围而成的17.5平方公里区域范围内，有159家占地企业、179宗工业用地。
这些占地企业，亩均税收高于5万元的有61家，低于5万元的有98家。而这些工业用地的平均容积率只有0.8，容积率低于1.0的占比61%。且179宗工业用地中，小于20亩的有110宗。
“当年拿二三十亩地，已经很牛了。但随着高新区30多年的发展，不少入驻企业如今已经成了小散企业，更不可思议的是大量‘僵尸’企业，把地租给驾校、停车场、酒店，使这一片区成为美食集中地。”在郑州产城更新公司副总经理周琦看来，土地利用不集约造成的空间资源浪费严重、单一利益导向导致的产业体系雷同、公共设施和功能不完善，已成为这一区域面临的严重制约。
对政府部门来说，怎么盘活这些工业用地资源，实现产业升级和可持续发展，成为重要考量。
而其中不少工业用地，还有近20年产权，土地使用权人的想法也至关重要。在不进行转型升级的情况下，其或许还能有一些租金收入。但如果进行转型升级，十几亩地可能就会需要几千万元甚至上亿元的投资。这些钱从哪儿来？未来怎么来实现收支平衡？都是他们关心的问题。
实际上，关于产业用地的探索，郑州以前已两次出台过政策。2018年12月，郑州市政府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施建议》（简称“2018年文件”）；2020年5月，郑州市委办公厅、市政府办公厅还联合印发了面向全市范围的《关于优化产业用地管理促进产业高水平发展的指导意见》（简称“2020年文件”）。
首先是补缴土地价款。根据此次管理办法，新型产业用地价格按照普通工业用地评估价的1.5倍修正后确定，按项目用房自持比例修正系数综合核算，自持比例20%的修正系数为1，自持比例每增加10%修正系数减少0.04。
这种情况下，自持比例越高，地价越低。在100%自持情况下，新型产业用地价格为普通工业地价的1.02倍。
此外，此次管理办法规定，在不低于基准地价的情况下，兼容其他用途用地按相应用途评估价的70%为参考，经集体研究决策后确定出让价格。
其中，存量土地使用权以出让方式获得的，补缴土地价款=转变发展方式与经济转型后的新型产业用地相应剩余年期出让价格—现状使用条件下的出让土地使用权价格+兼容其他用途用地出让价格。
郑州市自然资源与规划局有关人员介绍说，以高新区工业地价每亩60万元测算，按照“2020年文件”，存量出让工业用地升级转型为新型工业用地，每亩需要补缴24万元出让价款。而按照此次管理办法，如果自持比例同样为50%，每亩补缴土地价款为19.2万元。
而对于兼容商业补缴土地价款，按照“2018年文件”，兼容商业需要原价拿地，大约每亩地需要补缴500万元，而按照此次管理办法，每亩就能省去大约30%即150万元。
除此之外，与以往政策相比，此次管理办法还降低了新型产业用地的车位配比，以此来降低了投资所需成本，也减少了产业用地范围内的空间浪费。
不仅地价更灵活，管理办法还采取直接变更的方式来进行转型升级。存量工业用地，经过所在辖区政府（管委会）认定批准并符合有关规划，就可以转变发展方式与经济转型为新型产业用地，不再收回土地使用权，按程序办理土地使用权变更手续。
符合规划的存量仓储用地，辖区政府（管委会）报请市政府批准后，可以转变发展方式与经济转型为新型产业用地，不再收回土地使用权，参照存量工业用地转变发展方式与经济转型处置，根据用途变更补缴土地出让金。
在容积率上，管理办法给新型产业用地设置了上下限，其中，下限大于2.0，中心城区三环以内上限小于3.5，以外的开发区及其他新区上限小于4.0。
与“2018年文件”相比，高新区相关用地容积率上限就提高了1个点，这对企业而言，就从另一方面代表着能建更大面积。
此外，管理办法提出，新型产业用地可兼容商业商务、公共服务设施等用地，兼容比例不允许超出25%。配套用房占地面积不超过项目用地面积的7%（不含兼容用途占地面积），计容建筑面积不超过项目计容建筑面积的30%（不含兼容用途建筑面积）。而土地使用权人自持产业用房比例不少于项目计容建筑面积的20%（不含兼容用途建筑面积）。
这意味着，最多可以分割销售80%的建筑面积。这与“2018年文件”中最多可以分割60%面积相比，即30%产业用房和30%配套商业、服务型公寓，又有了大幅提升。
首先是准入方面，管理办法从主体准入、产业准入、投入产出准入上作了明确规定，并在事前审查、事中考核、事后监管环节，加强全生命周期管理。
而为了实现这一目标，管理办法明确：存量工业、仓储用地转变发展方式与经济转型为新型产业用地，原则上采取以原土地使用权人为主、国有平台公司通过土地使用权转让或作价出资（入股）参与合资（合作）开发建设或经营的方式进行。
并且，存量工业、仓储用地转变发展方式与经济转型为新型产业用地项目，要实行带方案出让。也就是说，由新型产业用地受让主体，按照有关要求，委托编制项目建筑规划设计方案。方案将作为后续土地转型、建设等许多环节的关联内容。
在周琦看来，产业定位决定空间布局。这一系列管理措施，都将保障产业高质量发展按照既定方向落地。
郑州市自然资源与规划局有关人员则介绍说，国有平台在其中主要起到把控方向的作用，有助于确保产业用地用于培育新型产业，并确保新型产业业态良性发展。返回搜狐，查看更加多
